REGULAMIN ZARZĄDZENIA NIERUCHOMOŚCIAMI 

I. OBOWIĄZKI SPÓŁDZIELNI I MIESZKAŃCÓW

§ 1

Spółdzielnia Mieszkaniowa “Spójnia” w Luboniu, (dalej „Spółdzielnia”) w zakresie napraw, utrzymania, konserwacji i remontów odpowiada wyłącznie za nieruchomość wspólną na zarządzanych nieruchomościach. 

§ 2

Przyjmuje się, że nieruchomością wspólną są w szczególności:

1. działka gruntu na której znajduje się budynek, 

2. klatki schodowe, korytarze, hole, przejścia oraz inne elementy służące do komunikacji wewnątrz lub w granicach budynku, 

3. drzwi zewnętrzne, 

4. pomieszczenia takie jak: piwnice, komórki, poddasza, pralnie, suszarnie - nie stanowiące pomieszczeń przynależnych do poszczególnych lokali, ani pomieszczeń, do których dostęp możliwy jest wyłącznie z lokalu,

5. budynki gospodarcze i garażowe, z wyłączeniem znajdujących się w tych budynkach pomieszczeń przynależnych,

6. fundamenty oraz inne elementy posadowienia budynku, 

7. ściany konstrukcyjne wraz z tynkami zewnętrznymi i elementami architektonicznymi oraz tynkami wewnętrznymi w pomieszczeniach należących do nieruchomości wspólnej, 

8. elementy konstrukcyjne tarasów i balkonów z wyłączeniem wierzchniej warstwy posadzki, 

9. dach wraz z jego konstrukcją nośną, stropodach oraz rynny, rury spustowe, obróbki blacharskie, parapety, ławy kominiarskie, wyłazy oraz drabiny, 

10. stropy pomiędzy poszczególnymi kondygnacjami, 

11. przewody kominowe wraz z kominami, przewody wentylacyjne, wkłady uszczelniające przewody wentylacyjne, z wyłączeniem kratek wentylacyjnych w lokalach, wkładów kominowych dymnych i spalinowych oraz metalowych przewodów kominowych dymnych i spalinowych,

12. instalacja wodna do wodomierzy lokalowych włącznie oraz instalacja wody ogrodowej wykorzystywana wspólnie przez użytkowników więcej niż jednego ogródka przydomowego, w przypadku braku opomiarowania zużycia przez poszczególnych użytkowników,

13. urządzenia oświetlenia terenów zewnętrznych, klatek schodowych, strychów i korytarzy piwnicznych oraz, w przypadku braku indywidualnego opomiarowania oświetlenia pomieszczeń piwnicznych, przewody prowadzące do opraw oświetleniowych w tych pomieszczeniach,

14. instalacja kanalizacyjna do trójnika w pionie włącznie, a na ostatniej kondygnacji obsługiwanej przez dany pion – do wysokości stropu lub, jeżeli pion przechodzi do lokalu przez ścianę, do tej ściany,

15. Instalacja gazowa – do poszczególnych odbiorników w lokalach, przy czym wszelkie zmiany w instalacji na odcinku od gazomierza do odbiorników w lokalach wykonywane mogą być na wyłączny koszt i ryzyko użytkownika lokalu, po uzgodnieniu ze Spółdzielnią,

16. instalacja elektryczna – do liczników energii elektrycznej włącznie,

17. instalacja antenowa zbiorcza -  na odcinku do gniazda w lokalu (bez samego gniazda), a w braku gniazda – do wejścia przewodu do lokalu,

18. Instalacja domofonowa – do unifonu, z wyłączeniem samego unifonu,

19. Ogrodzenia, z wyłączeniem ogrodzeń ogródków przydomowych.

§ 3

Przyjmuje się, że nieruchomością wspólną nie są w szczególności:

1. rolety zewnętrzne,

2. okna lokali, w tym okna dachowe oraz drzwi balkonowe,

3. bramy garażowe,

4. tynki wewnętrzne na ścianach konstrukcyjnych w lokalu i pomieszczeniach przynależnych,

5. piece, w tym piece kaflowe, oraz instalacje centralnego ogrzewania lokalu,

6. indywidualne anteny,

7. garaże blaszane

§ 4

1. Okna i drzwi wewnątrzklatkowe do lokali traktowane są jako część wspólna wyłącznie w zakresie estetyki elewacji i klatki schodowej, w związku z czym kolor, kształt i wymiary stolarki wymagają uzgodnienia ze Spółdzielnią. Wymiany i konserwacji tej stolarki dokonuje użytkownik lokalu na swój koszt. 

2. Za wymianę okien Spółdzielnia zwraca właścicielowi lokalu, który dokonał wymiany, zryczałtowaną kwotę w wysokości 150 zł/m2 wymienionych okien, pod warunkiem, że wymiana miała miejsce przed 1 stycznia 2019 r. Za wymianę okien po tym terminie zwrot nie przysługuje. 

3. Montaż wszelkich urządzeń i instalacji poza lokalem przez użytkownika lokalu, w tym urządzeń nie stanowiących nieruchomości wspólnej wymaga uzgodnienia ze Spółdzielnią. 

§ 5

1. Użytkownicy garaży blaszanych, murowanych, wiat garażowych i budynków gospodarczych mają obowiązek własnym staraniem i na własny koszt konserwować, remontować i utrzymywać te obiekty w należytym stanie technicznym i estetycznym oraz utrzymywać w należytym stanie dojście do nich, w szczególności usuwać śnieg i lód. 

2. W przypadku, gdy powyżej wymienione obiekty są użytkowane przez większą liczbę użytkowników, zobowiązani oni są do  pokrycia odpowiedniej części kosztów proporcjonalnie do powierzchni użytkowej tych obiektów. 

3. W przypadku nie wykonywania powyższych obowiązków przez Użytkowników wykona je Spółdzielnia jako wykonanie zastępcze, obciążając kosztami osobę obowiązaną.

§ 6

W przypadku wymiany lub innej ingerencji przez użytkownika lokalu w instalację niestanowiącą nieruchomości wspólnej, a znajdującą się w pomieszczeniu stanowiącym nieruchomość wspólną, koszt przywrócenia nieruchomości wspólnej do stanu pierwotnego obciąża tego użytkownika. 

§ 7

Wykorzystanie pomieszczeń wspólnych w sposób wyłączny przez użytkownika jednego z lokali dopuszczalne jest za pisemną zgodą Spółdzielni, na czas określony. 

II. FUNDUSZ REMONTOWY

§ 8

Remonty nieruchomości wspólnej oraz zwroty za wymianę okien, o których mowa w § 4 finansowane są z funduszu remontowego. Stawki składek na fundusz remontowy określa Zarząd, biorąc pod uwagę potrzeby remontowe, w szczególności określone w uchwalonych przez Radę Nadzorczą planach remontowych. Zarząd prowadzi ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego oraz wpływów i wydatków związanych z eksploatacją, a także ustala stawki składek na fundusz remontowy odrębnie dla każdego budynku. Za remont uznaje się również prace termomodernizacyjne i modernizacyjne oraz wymianę liczników. 

III. KOSZTY EKSPLOATACJI

§ 9

1. Ewidencja i rozliczanie kosztów i przychodów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnej prowadzona jest odrębnie dla każdej nieruchomości. 

2. Podstawą określenia opłat na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej jest plan gospodarczy, zatwierdzany uchwałą Rady Nadzorczej. 

3. Stawki opłat dla poszczególnych lokali na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości wspólnej, których nie da się przypisać bezpośrednio do danego lokalu z wykorzystaniem klucza podziałowego wynikającego z regulacji szczególnych, określane są na podstawie podziału kosztów według powierzchni użytkowej w danej nieruchomości liczonej według zasady: powierzchnia lokali i pomieszczeń przynależnych na parterze, piętrach i poddaszach o wysokości powyżej 1,4 m w budynku mieszkalnym – 100%, powierzchnia lokali i pomieszczeń przynależnych na parterze, piętrach i poddaszach o wysokości do 1,4 m – 0%, powierzchnia lokali i pomieszczeń przynależnych w piwnicy – 0%. 

4. W przypadku kosztów stanowiących koszty wspólne więcej niż jednej nieruchomości, gdy niemożliwe jest wiarygodne określenie wielkości kosztów przypadających na daną nieruchomość, koszty te rozlicza się proporcjonalnie do powierzchni użytkowych tych nieruchomości. 

5. Koszty eksploatacji nieruchomości będących własnością Spółdzielni, służących do wspólnego korzystania przez mieszkańców więcej niż jednej nieruchomości, dzielone są po równo pomiędzy te nieruchomości. 

6. Planowanie wysokości kosztów oraz ustalanie stawek opłat dla wszystkich lokali następuje na podstawie wyliczeń uwzględniających w szczególności rzeczywiste koszty z okresu poprzedzającego oraz przewidywane zmiany kosztów w danym okresie. 

7. Rozliczanie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości przeprowadza się w okresach rocznych, pokrywających się z latami kalendarzowymi. 

8. Różnica między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości a przychodami z opłat zwiększa odpowiednio koszty lub przychody eksploatacji i utrzymania nieruchomości w roku następnym. 

§ 10

1. Opłata za użytkowanie wieczyste i przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności obciąża Użytkowników według udziału w nieruchomości wspólnej. 

2. Zasady spłaty opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności regulują uchwały zarządu UZ/2013/8 z dnia 15.11.2013 r. oraz  UZ/2015/2 z dnia 22.05.2015

3. Użytkownicy lokali, pomieszczeń przynależnych, garaży i budowli obciążani są kosztami podatku od nieruchomości według zasad określonych w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. 

IV. KOSZTY MEDIÓW

§ 11

1. Opłaty za zużycie mediów, tj. wody, ścieków i energii elektrycznej naliczane są na podstawie wskazań liczników, w wysokości iloczynu stawki kosztu jednostkowego i zużycia. 

2. Przyjmuje się, że ilość odprowadzonych ścieków równa jest ilości zużytej wody. 

3. Opłaty za media wnoszone są zaliczkowo w zryczałtowanej wysokości, rozliczenie następuje co najmniej raz na trzy miesiące, na podstawie wskazań liczników.

4. Nieudostępnienie przez użytkownika lokalu licznika do odczytu, pomimo pisemnego wezwania, skutkuje naliczeniem miesięcznej zaliczki w wysokości trzykrotności średniego miesięcznego zużycia danego medium w poprzednim zmierzonym okresie. 

5. Stwierdzenie jakiejkolwiek ingerencji w licznik przez Użytkownika lub zerwania plomby licznikowej powoduje obciążenie Użytkownika całym uchybem powstałym na danej nieruchomości za okres od poprzedniego wiarygodnego odczytu. 

6. W przypadku awarii licznika za okres jego naprawy lub wymiany użytkownik lokalu będzie obciążony zużyciem obliczonym na podstawie zużycia z poprzedniego okresu rozliczeniowego. 

7. W przypadkach uzasadnionych względami technicznymi Spółdzielnia ma prawo przeprowadzić dodatkową kontrolę zużycia wody. 

8. Użytkownik lokalu zobowiązany jest do zachowania należytego dostępu do zamontowanych w lokalu liczników, gwarantującego bezproblemowe odczyty ich wskazań oraz okresowej ich wymiany. 

9. Koszty uzyskania dostępu do instalacji wodociągowej lub wodomierza w przypadku zabudowy instalacji wodociągowej lub wodomierza, w szczególności uniemożliwiającej dokonania wymiany, naprawy lub odczytu pokrywa całkowicie użytkownik lokalu. 

V. POSTANOWIENIA KOŃCOWE

§ 12

Zasady obciążania użytkowników opłatami określone w niniejszym regulaminie mogą być modyfikowane w umowach najmu nieruchomości wspólnej. 

§ 13

Wykonywanie czynności pomocniczych i administracyjnych związanych z zarządzeniem nieruchomościami może zostać zlecone przez Spółdzielnię osobie trzeciej na podstawie pisemnej umowy, za zgodą Rady Nadzorczej. 

§ 14

Do czasu uchwalenia przez Radę Nadzorczą planu gospodarczego stosowane są dotychczasowe stawki opłat, za wyjątkiem opłaty za użytkowanie garażu.

§ 15

Uchyla się uchwałę Rady Nadzorczej nr 96/08 z dnia 20.05.2008 r., tj.  „Regulamin w sprawie obowiązków spółdzielni mieszkaniowej i jej członków w zakresie napraw i remontów wewnętrznych i zewnętrznych lokali oraz budynków”, uchwałę Zarządu UZ/2012/5, jak i uchwały przez nią zmieniane oraz uchwały ją zmieniające, a także uchwałę Zarządu UZ/2012/24 „Regulamin zasad montażu i eksploatacji wodomierzy wody zimnej„.

§ 16

Uchwała wchodzi w życie z dniem 01.07.2017